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策划案例 | 赴一场山海之约·山东日照五莲山温泉项目

2020-07-30

【九仙五莲 登山观海】九仙山与五莲山位于日照黄金海滩西北约30公里,方圆13平方公里,主峰高515.7米,九仙与五莲被并称为“九五之山”,五莲山原为九仙山之五朵莲花峰,自明万历30年御赐“五莲”,乃自成一山,故名“五莲山”。奇秀不减雁荡——苏轼,宋神宗熙宁七年,苏轼由杭州通判调任密州太守,在此写下了著名的《江城子——密州出猎》。这一带应是东坡聊发少年狂之处,故誉此山“奇秀不减雁荡”。

本次天沐文旅倾力打造的度假项目便位于五莲山景区内的,本篇内容着重讲述如何通过深度调研与体悟,对本项目进行精准的策划定位。

【赴一场山海之约】2018年日照五莲县政府工作报告中指出,“大力推动旅游业向中高端迈进,培育动能转换新动力,努力把良好的生态优势,转化为经济优势、发展优势。”其中“实施全域温泉康养工程,整合全县温泉资源,加快温泉宾馆改造和建设,建设国内知名的温泉康养县。”天沐作为中国温泉行业的排头兵,积极参与其中,并从众多方案中脱颖而出,中标五莲山温泉度假区改造及升级设计标段。 

天沐的设计是以项目的策划为基础,以今后的运营为方向,精准的策划可以更好的指导设计乃至运营工作。在做五莲山温泉策划时,我们同样运用天沐独有的3D策划原则开始工作。 

【定位】

本案周边温泉项目林立,竞争十分激烈且经营压力很大,经调研发现困境的源头基本属于同质化竞争和产品搭建思维老旧,已建成新项目只注重了档次的提高而忽略的体验内容的打造。所以本次策划的着力点将放在如何打造出全新的品类,而不仅仅是打造全新的产品。

1、新的品类就是找到唯一性,人无我有的自然禀赋

定义为景区中的温泉而不是园林中的温泉。温泉、度假区、旅游地 不是本项目的唯一性,而景区是本案资源的唯一性,具有不可复制性。

2、产品力在维度上升级-硬件上做到人有我优

A【泡过 就不会忘记】将现有自然禀赋利用到极致,先不去规划,而是先去找到最打动人的风景,把温泉融入风景,形成“视觉锤”。

B【是一个好吃的温泉】传统的餐厅点餐式、自助式备料过多、浪费巨大,口味也难有特色,客户满意度低;本案结合“在地美食”,精选本地38道美食打磨提升,将美食变为小吃而形成室内美食街,一并解决了痛点。

C【酒店腻了 民宿来了】豪华高级已经成为了酒店的代名词,造价高昂又缺乏新鲜感,所有的酒店好像都差不多;本次将现有客房向舒适的民宿方向发展,空间气质更清新、更自由。

D【睡进大自然 极致私汤体验】取消原有酒店内的VIP区,将此区域独立设置与自然怀抱之中,独立的区域、独门独户,安静体验极致的自然与私人温泉。

3、软性体验中做到人优我特


【定量】

1、盘活存量,提高坪效

改造原有建筑使其功能完善、坪效最佳,分析景区消费者的特殊性,在不增加新建面积的前提下,将原有600人的接待量提升到1100人等类似做法,将可测算的年营收提高了1.5倍以上。

2、通过接待量,推导出户外水区的大小

通过接待量的多少推算出室内外水区面积的大小,根据与季节、气候特点、科学分布设置冷、热水项目、室外、室内消费项目等,做到不乏味与不浪费。

3、将消极空间转化为积极空间

原建筑有大量的退台、平台空间,除了摆放少量设备以外,都没有被很好的利用起来,成为了消极的空间、而建筑处于景区秀美群山环抱之中,经现场踏勘后觉得十分浪费,本次都将这次空间与室内空间做成可串联利用的积极空间,成为消费亮点,不增加大的成本增加了产品效益。

4、室外独立弥补缺失功能

原建筑缺少高端极致、精品小体量、置身大自然的温泉深度体验产品,本次策划中将升华体验、终生难忘的产品独立设置,提高了本度假产品的对外认知度,再一次与竞品分开品类。

【定价】

1、投入的确定性,才能带来收益可期性

不少项目在建设后的决算中都大幅度的超过了开始的投资预估,必须在造价可控的前提下,才能使投资收益模型准确,本次业主方十分认可天沐提出的总价可控制法则,可控性就是精确性。

2、倒置式分布成本

将造价分解,通过策划、设计精确的把握建设量和采购量,并进行分项锁定,分项锁定指导设计的成本把控,最终保障即达到产品力,又不超出项目预算。

3、投入成本倒推运营成本

将投入成本在设计中建设后确定下来,这样就可精准到每个产品模块的投入与产出关系,对运营团队提出精准的考核指标,做到双方认知一致,没有认知死角。

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