【九仙五莲 登山观海】九仙山与五莲山位于日照黄金海滩西北约30公里，方圆13平方公里，主峰高515.7米，九仙与五莲被并称为“九五之山”，五莲山原为九仙山之五朵莲花峰，自明万历30年御赐“五莲”，乃自成一山，故名“五莲山”。奇秀不减雁荡——苏轼，宋神宗熙宁七年，苏轼由杭州通判调任密州太守，在此写下了著名的《江城子——密州出猎》。这一带应是东坡聊发少年狂之处，故誉此山“奇秀不减雁荡”。

本次天沐文旅倾力打造的度假项目便位于五莲山景区内的，本篇内容着重讲述如何通过深度调研与体悟，对本项目进行精准的策划定位。

【赴一场山海之约】2018年日照五莲县政府工作报告中指出,“大力推动旅游业向中高端迈进，培育动能转换新动力，努力把良好的生态优势，转化为经济优势、发展优势。”其中“实施全域温泉康养工程，整合全县温泉资源，加快温泉宾馆改造和建设，建设国内知名的温泉康养县。”天沐作为中国温泉行业的排头兵，积极参与其中，并从众多方案中脱颖而出，中标五莲山温泉度假区改造及升级设计标段。 

天沐的设计是以项目的策划为基础，以今后的运营为方向，精准的策划可以更好的指导设计乃至运营工作。在做五莲山温泉策划时，我们同样运用天沐独有的3D策划原则开始工作。 

【定位】

本案周边温泉项目林立，竞争十分激烈且经营压力很大，经调研发现困境的源头基本属于同质化竞争和产品搭建思维老旧，已建成新项目只注重了档次的提高而忽略的体验内容的打造。所以本次策划的着力点将放在如何打造出全新的品类，而不仅仅是打造全新的产品。

1、新的品类就是找到唯一性，人无我有的自然禀赋

定义为景区中的温泉而不是园林中的温泉。温泉、度假区、旅游地 不是本项目的唯一性，而景区是本案资源的唯一性，具有不可复制性。

2、产品力在维度上升级-硬件上做到人有我优

A【泡过 就不会忘记】将现有自然禀赋利用到极致，先不去规划，而是先去找到最打动人的风景，把温泉融入风景，形成“视觉锤”。

B【是一个好吃的温泉】传统的餐厅点餐式、自助式备料过多、浪费巨大，口味也难有特色，客户满意度低；本案结合“在地美食”，精选本地38道美食打磨提升，将美食变为小吃而形成室内美食街，一并解决了痛点。

C【酒店腻了 民宿来了】豪华高级已经成为了酒店的代名词，造价高昂又缺乏新鲜感，所有的酒店好像都差不多；本次将现有客房向舒适的民宿方向发展，空间气质更清新、更自由。

D【睡进大自然 极致私汤体验】取消原有酒店内的VIP区，将此区域独立设置与自然怀抱之中，独立的区域、独门独户，安静体验极致的自然与私人温泉。

3、软性体验中做到人优我特

【定量】

1、盘活存量，提高坪效

改造原有建筑使其功能完善、坪效最佳，分析景区消费者的特殊性，在不增加新建面积的前提下，将原有600人的接待量提升到1100人等类似做法，将可测算的年营收提高了1.5倍以上。

2、通过接待量，推导出户外水区的大小

通过接待量的多少推算出室内外水区面积的大小，根据与季节、气候特点、科学分布设置冷、热水项目、室外、室内消费项目等，做到不乏味与不浪费。

3、将消极空间转化为积极空间

原建筑有大量的退台、平台空间，除了摆放少量设备以外，都没有被很好的利用起来，成为了消极的空间、而建筑处于景区秀美群山环抱之中，经现场踏勘后觉得十分浪费，本次都将这次空间与室内空间做成可串联利用的积极空间，成为消费亮点，不增加大的成本增加了产品效益。

4、室外独立弥补缺失功能

原建筑缺少高端极致、精品小体量、置身大自然的温泉深度体验产品，本次策划中将升华体验、终生难忘的产品独立设置，提高了本度假产品的对外认知度，再一次与竞品分开品类。

【定价】

1、投入的确定性，才能带来收益可期性

不少项目在建设后的决算中都大幅度的超过了开始的投资预估，必须在造价可控的前提下，才能使投资收益模型准确，本次业主方十分认可天沐提出的总价可控制法则，可控性就是精确性。

2、倒置式分布成本

将造价分解，通过策划、设计精确的把握建设量和采购量，并进行分项锁定，分项锁定指导设计的成本把控，最终保障即达到产品力，又不超出项目预算。

3、投入成本倒推运营成本

将投入成本在设计中建设后确定下来，这样就可精准到每个产品模块的投入与产出关系，对运营团队提出精准的考核指标，做到双方认知一致，没有认知死角。